Om syn & avräkning

Enligt jordabalken 9 kap 23 § skall avräkning ske när arrendestället avträds. Om inget annat avtalas skall avräkningen grundas på syn enligt samma paragraf. Syneinstrumentet fungerar såsom ett exklusivt bevismaterial och kan inte ifrågasättas eller klandras efter att den vunnit laga kraft. Genom att hålla laga syn vid till- och avträdet är arrendatorn tillförsäkrad rätten att få ersättning om arrendestället genom hans försorg förbättras under arrendeperioden. På samma sätt har jordägaren rätt att få ersättning om arrendestället försämrats. Det bristbelopp som åsätts arrendestället vid tillträdet kan inte klandras vid avräkningen.
Alternativ till syn, besiktning
Som lagen är skriven finns det en möjlighet att grunda avräkningen på något annat än syn, om så avtalas. En laga syn kan bli onödigt dyr om risken för att arrendestället försämras är liten, eller om arrendetiden är kort.
Alternativet till laga syn är att besiktiga arrendestället och avtala att det är besiktningen som skall ligga till grund för avräkningen. Det finns inga egentliga formkrav för hur en besiktning skall gå till men en utförlig besiktning är svårare att klandra vid en avräkning än en bristfällig.
Den stora skillnaden mellan besiktning och syn är att besiktningen inte har samma exklusiva bevisvärde som laga syn. Vid avräkningen kan en av parterna påstå att besiktningen är felaktig eller bristfällig. Det åligger visserligen den parten att på något annat sätt bevisa att så är fallet, men möjligheten finns. Det är därför viktigt att besiktningen utförs på ett sådant sätt att det tydligt visar att parterna vid tillfället för besiktningen är ense om vilka brister som finns på arrendestället.

I vilka arrendeförhållanden bör syn användas?
Syn bör alltid hållas vid gårdsarrenden eftersom de i allmänhet upplåts för flera på varandra följande arrendeperioder. En försämring av en byggnad kan bli omfattande och kostsam.
Även sidoarrenden som tecknas på fem år eller mer bör synas vid till- och avträde.
Det finns ingen direkt anledning att hålla laga syn på ett kortare sidoarrende om det är troligt att arrendeförhållandet inte kommer att bestå för någon längre period.
Lagregler för syn och avräkning
Reglerna om avräkning och syn finns i JB 9 kap 23-28 §§.
23 §) Avräkning skall ske vid arrendeställets avträde, och den ska grundas på syn om inget annat avtalas. Det stadgas vidare att avräkning får ske även vid annan tidpunkt, i den mån så avtalas. Även vid en förlängning av ett avtal skall avräkning ske om det förflutit mer än nio år sedan tillträdet, eller senaste avräkning.
24 §) Paragrafen reglerar vilka som får vara synemän och hur dessa skall utses. Grundtanken är att jordägaren och arrendatorn gemensamt ska utse synemän, men om de inte kan enas kan synemännen utses av länsstyrelsen.
Andra stycket reglerar när syn får hållas. Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag. Missar man tidsgränserna är det aldrig laga syn utan enbart en besiktning och är därför inte längre exklusivt bevismedel.
25 §) Det finns två huvudsakliga regler i paragrafen. Dels att synemännen skall underrätta parterna om när syn skall hållas och när syn kan hållas vid parts utevaro, dels när parterna kan göra gällande att syneman är jävig.
26 §) I paragrafen görs en uppräkning av vilka delar av arrendestället som ska vara föremål för syn. Det stadgas även att parterna kan överenskomma om att vissa delar av arrendestället inte ska vara avräkningsunderlag, med kravet att synemännen antecknar överenskommelsen.
I paragrafen följer vidare hur syneprotokollet ska upprättas och vilka formkrav som ska iakttas. Synemännens uppgift är att beräkna kostnaden för att åtgärda de brister som finns vid tillfället. Varför bristerna uppkommit eller vem som orsakat dem är inte relevant för synehandlingen.
Vad är föremål för syn?
Enligt JB 9 kap 26 § skall allt som tillhör arrendestället synas, om inget annat avtalats. Exempelvis ska byggnader, trädgård, åker, äng, beten, hägnader, diken , vägar, broar, brunnar och ledningar synas. Nyckelordet i paragrafen är emellertid "allt". Hela arrendestället skall vara föremål för syn och därigenom skapa en helhetsbild av egendomens skick vid synetillfället.
Vad innebär vårdnads- underhållsskyldighet?
Enligt JB 9 kap 15 § skall arrendatorn vårda och underhålla arrendestället. Brister arrendatorn i sina åtaganden skall han vid avräkningen ersätta jordägaren för den försämring som följer av hans bristande underhåll. Det finns en skillnad mellan vårdnadsplikt och underhållsplikt. Underhållsplikten medför krav på aktiva åtgärder från arrendatorn för att bibehålla ett skick på arrendestället. Man brukar säga att det finns ett krav på att arrendestället ska hållas "vid like". Vårdnadsplikten innebär enbart att arrendatorn, genom sin verksamhet inte får försämra arrendestället. Arrendatorn underhållsskyldighet går relativt långt, det är i princip bara när en del av arrendestället är förbrukat som jordägarens nybyggnadsskyldighet tar vid.
Avräkning
Avräkningen är ett sätt att slutligen reglera parternas ekonomiska anspråk på varandra. Det finns ett krav på att avräkning skall ske vid avträdet, samt att den ska grundas på syn. Det är därför viktigt att parterna redan vid tillträdet avtalar om syn skall hållas eller det ska ersättas med en besiktning. Det viktiga är egentligen inte vilken typ av bevisning man använder vid avräkningen, utan att parterna redan från början vet på vad avräkningen ska grundas. Den bästa vägen är att använda sig av laga till- och avträdessyn, i varje fall då det handlar om gårdsarrenden eller sidoarrenden tecknade på fem år.
Tillträdessyner som är upprättade för länge sedan är ofta till jordägarens fördel eftersom kostnaden för att åtgärda bristerna ofta ansågs lägre för ett par decennier sedan. I dagsläget skall synemännen åsätta ett belopp som motsvarar vad det kostar att anlita en fackman att åtgärda bristen. Tidigare motsvarade bristbeloppen vanligtvis vad det skulle kosta om arrendatorn åtgärdade bristen själv, utan att ta hänsyn till tidsåtgång. Oavsett om tillträdessynen kan verka ofördelaktig, ur ena partens synvinkel, är den likväl ett exklusivt bevismedel och gäller fullt ut.